1、区域发展机遇分析

如我们此前所述，过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力，而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。基于报告中我们掌握的数据，我们对全国所有区域进行了量化排序，主要影响因子包括：六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给)，由此来评判区域未来的潜力，这个潜力也算是从一个较新的角度，来为房企未来选择提供一个参考：

综合来看，广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给，山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机，同时也受益于京津冀的辐射。而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低，不但人口流出严重，在大学生吸引力方面也较为薄弱，也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序：

2、优先选择：一线城市仍具备广阔空间

从人口发展空间角度，我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。

3、其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域

广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕，同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。同时我们建议关注具备国家战略支持的区域，如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。

4、再者选择：人口返迁的省会城市和区域单核城市

我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市，这些省份全都是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，结合本地农村人口的城镇化，这些区域往往能享受双重人口红利，从而成为地方性的增长高地，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。

5、警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市

根据BCL的统计，全国过去人口流出最严重的区域有两个：1、西部的川渝黔连绵区，除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域；2、东部的浙西南-闽西连绵区，该区域以山区为主，人口密度不高，经济相对不够发达，人口容易流向附近的珠三角和长三角。

对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势不可逆转，其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。以河南为例，外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市，成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例，如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商需要警惕的。

重点一二线城市人口接近饱和了吗？

关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点，学界也有多方面讨论，在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较，而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。

在区域经济学中，Zipf法则描述的是在一个国家，其人口数量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下：

可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值，各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。

多个文献显示，美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。根据Kenneth T. Rosen测算，1970年代的44个国家做了类似的检验，结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数，绝大部分国家的拟合优度都大于0.98.

根据公式，我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验，计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量，结果显示效果非常显著，拟合优度达到0.95。但是从图表上看，在人口数量少于500万以下的城市中，Zipf法则基本成立，而在人口多于500万的大型城市而言，人口要比公式拟合的要少，而且人口越多的城市偏离预测线越远。

之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测，核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制，主要包括：户籍制度、大城市土地供应控制，以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制，这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。

假设不存在框架性的限制，我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢？我们也做了测算，结果显示，重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则，当然这个数据并不具备实质意义，但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间，人口迁移的趋势仍将继续，因此对于开发商而言，不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。